close
close

Huishacken als bijzaak: hoe ons gezin rijkdom opbouwt en geld bespaart

In 2003 kochten mijn man en ik ons ​​eerste appartement in de South Loop, een wijk net ten zuiden van het bruisende centrum van Chicago. Het was een compacte junior eenslaapkamer met een prachtig uitzicht over de stad en op slechts 10 minuten lopen van Lake Michigan.

Na er tien jaar te hebben gewoond, hebben we het omgebouwd tot beleggingspand en zijn we het gaan verhuren. De huur helpt ons de hypotheek af te betalen en dekt een deel van de vastgoedkosten.

Als jong stel hadden we geen idee dat we een nieuw financieel pad zouden inslaan dat ons zou helpen ons inkomen te verhogen en onze kosten voor levensonderhoud aanzienlijk te verlagen: het hacken van huizen.

De vier eigendommen die we momenteel bezitten, zijn allemaal gekocht met behulp van een huizenhackstrategie die onze hoofdwoning in een huurwoning heeft omgezet. Hoewel verhuizen van het ene huis naar het andere verre van mijn favoriete tijdverdrijf is – vooral nu we twee kinderen op sleeptouw hebben – hebben we op deze manier meerdere eigendommen aan onze vastgoedportefeuille kunnen toevoegen.

We maken nu deel uit van een kring van house-hacking-enthousiastelingen die op weg zijn naar onze ambitieuze financiële doelen. Hoewel elke huishacker een andere aanpak heeft, hebben we één ding gemeen: we zoeken naar manieren om ons grootste bezit – onze huizen – te gebruiken om inkomsten te genereren of, in sommige gevallen, om gratis te leven.

Wat is househacking?

Voor de meeste huiseigenaren is onze hoofdwoning ons meest waardevolle bezit. We zijn ervan afhankelijk dat onze huizen in waarde stijgen en dat ons eigen vermogen in de loop van de tijd groeit. Toch zijn onze huizen ook onze grootste kostenpost. Het betalen voor een hypotheek, onderhoud en reparaties put elke maand onze middelen uit.

De term house-hacking klinkt een beetje als een criminele onderneming, maar het is een populaire (en zeer legale) strategie. Kort gezegd is het hacken van huizen een manier om uw woning te transformeren in een inkomstengenererend bezit waarmee u rijkdom kunt opbouwen. Het hacken van huizen verschilt van het omdraaien van huizen, wanneer je een opknapper koopt met de bedoeling om het te renoveren en snel te verkopen voor meer dan je het hebt gekocht.

“Het hacken van huizen verandert mijn hoofdverblijfplaats in een machine om geld te verdienen”, zegt Mindy Jensen, medepresentator van de BiggerPockets Money-podcast. Jensens huishackingreis begon nadat ze haar eerste appartement had gekocht en de logeerkamer aan haar broer had verhuurd. Ze vernieuwde het appartement en verkocht het vier jaar later, waarmee ze een winst van $ 25.000 verdiende.

Vanuit die ervaring was Jensen ervan overtuigd dat het hacken van huizen de weg vooruit was. Sinds 2018 fascineert ze haar podcastpubliek met informatieve tips over een breed scala aan geldgerelateerde onderwerpen, waaronder house-hacking.

De kans is groot dat je al eerder een househack hebt gedaan, of dat je iemand kent die dat wel eens heeft gedaan, ook al had je geen handig zinnetje om alles met elkaar te verbinden. Als je ooit een kamer van een huiseigenaar hebt gehuurd, een unit in een duplex hebt gehuurd terwijl je in de andere woonde, of een vriend op de bank hebt laten surfen in ruil voor een vergoeding, dan heb je ervaring met het hacken van huizen.

Onze huishackreis

De afgelopen twintig jaar heeft het hacken van huizen ons in staat gesteld het aantal huurwoningen dat we bezitten te vergroten, terwijl we duizenden dollars hebben bespaard op aanbetalingen en sluitingskosten.

Hoewel het een langzamere manier is om een ​​beleggingsportefeuille op te bouwen en vaker moet verhuizen dan ik zou willen, is het hacken van huizen een game changer geweest. Wij komen in aanmerking voor leningprogramma’s die zijn gericht op mensen met beleggingservaring, waarvan sommige met flexibelere voorwaarden dan veel banken bieden. Het heeft ons ook geholpen onze jaarlijkse belastingaanslag te verlagen, omdat we tijdens het belastingseizoen een deel van de vastgoedkosten kunnen aftrekken.

🏠 Eerste eigenschap: We kochten ons eerste kleine appartement in 2003 voor $ 167.000. We hadden ongeveer $ 8000 bespaard voor de aanbetaling en de sluitingskosten, dus het was relatief betaalbaar. Het was onze bedoeling dat het ons hoofdverblijf zou worden, maar als we het in eerste instantie als beleggingspand hadden gekocht, hadden we alleen al voor een aanbetaling ruim € 25.000,- moeten opbrengen. Dat komt omdat de criteria voor goedkeuring voor een lening in vastgoedbeleggingen veel strenger zijn, en de meeste kredietverstrekkers van investeerders eisen dat ze minstens 20% neerleggen.

Al ruim 10 jaar innen wij de huur van de huurders die na ons zijn komen wonen. Hoewel die huurinkomsten nog niet alle uitgaven voor het appartement hebben gedekt (hypotheek, onroerendgoedbelasting en aanslagen op de VvE’s), hebben we enorm kunnen profiteren van het gebruik ervan als huurwoning, vooral bij het afbetalen van de hypotheek en het verlagen van de hypotheeklasten. onze schuld.

🏠🏠 Tweede eigendom: Toen we in 2013 het appartement verlieten, kochten we een herenhuis met twee slaapkamers voor $ 135.000. Dat was iets meer een uitdaging. Het herenhuis had een lekkende koelkast en het onbeheerde lek liet een gat in de hardhouten vloeren achter. Het repareren van de koelkast, het betegelen van de keukenvloer en het verzorgen van andere updates terwijl ik daar woonde, was enigszins lastig. Maar drie jaar later konden we herfinancieren en geld opnemen.

Na verbeteringen aan het huis en de waardering van het onroerend goed werd het herenhuis getaxeerd op $ 220.000, en de huur die we van de huurders ontvangen, dekt al onze uitgaven.

🏠🏠🏠 Derde eigenschap: Door gebruik te maken van ons eigen vermogen, hebben we genoeg geld verzameld om de renovatiekosten van ons derde woninghackproject in 2021 te helpen dekken: een eengezinswoning in een vakantieoord aan het meer in Wisconsin.

We zijn nu bezig met het ombouwen van ons huis in Wisconsin van ons hoofdverblijf naar een vakantiewoning voor korte termijn. Idealiter kan mijn gezin tijdens de toeristische daluren van het huis genieten.

🏠🏠🏠🏠 Vierde eigenschap: Het afgelopen jaar hebben we onze meest recente woningaankoop gedaan: een meergezinswoning met twee eenheden en veel potentieel in een opkomende wijk in Chicago, waar we uiteindelijk voor het eerst een ruimte zullen delen met een huurder. . We verwerken de aankoopprijs van $130.000 en het renovatiebudget van $185.000 in één FHA 203(K)-lening.

Omdat we een van de units in dit pand ten minste een jaar (of waarschijnlijk langer – ik ben het verhuizen beu) als onze hoofdwoning gaan gebruiken, kwamen we in aanmerking voor een aanbetaling van 3,5% en een subsidie, waardoor we onze totale out-of-pocket afsluitingskosten tot iets meer dan $ 6.000. Door de tweede unit aan huurders te verhuren voor een maandelijkse huur van ongeveer $ 1.650, halveren we onze hypotheekbetaling.

Lees verder: Geldangst? Hier is het deskundige advies dat ik heb gevolgd om slim om te gaan met mijn financiën

Hoe househacking onze financiën heeft verbeterd

Over het geheel genomen heeft het hacken van huizen een positieve impact gehad op onze financiën. Met deze strategie hebben we $ 400.000 aan eigen vermogen aan ons vermogen toegevoegd. Hier zijn enkele extra voordelen waarvan we hebben genoten:

We hebben onze beleggingsportefeuille opgebouwd

House hacking heeft de initiële kosten die nodig zijn om vastgoedbeleggingen te verwerven geminimaliseerd en onze overheadkosten verlaagd. Door gebruik te maken van de overwaarde van ons huidige huis, hebben we andere eigendommen kunnen kopen zonder ons spaargeld leeg te maken. Met de huurinkomsten kunnen we de hypotheken voor onze vastgoedbeleggingen afbetalen, waarvan we zullen afhankelijk zijn om ons pensioen te financieren.

Het heeft ons een grotere pool van eigen vermogen opgeleverd

We hebben de mogelijkheid om ons eigen vermogen – of eigendomsbelang – in onze eigendommen te gebruiken om de aankoop van extra vastgoedbeleggingen te financieren. We hebben gebruik gemaakt van kredietlijnen met eigen vermogen en uitbetalingsherfinancieringen om financiering te krijgen voor de dekking van extra eigendommen.

Belastingvoordelen zijn een welkome verrassing

Vanwege afschrijvingen en investeringskosten hebben we de loonbelasting die we betalen over ons volledige dienstverband wettelijk kunnen minimaliseren. Volgens Atiya F. Brown, CPA bij de Savvy Accountant, creëren we in feite een bedrijf waarmee we een deel van de kosten van het huis dat door de huurder wordt gebruikt, kunnen afschrijven.

Wij doen ervaring op

Elke keer dat we een nieuw pand kopen, doen we nieuwe ervaringen op, van het aanpakken van renovatieprojecten tot het uitzetten van krakers. Sommige uitdagingen, zoals geld verliezen door een ‘fix-and-flip’, lopen niet goed af, maar over het algemeen hebben we meer successen dan mislukkingen gehad. We zijn beter in staat de potentiële waarde van een belegging in te schatten en zijn bereid de risico’s onder ogen te zien die gepaard gaan met lucratievere vastgoedtransacties.

We komen dichter bij ons FIRE-plan

Investeren in onroerend goed is één van de manieren waarop we werken aan het bereiken van ons FIRE-doel (financiële onafhankelijkheid en vervroegd pensioen), namelijk dat ons passieve inkomen onze maandelijkse uitgaven overtreft. Als we een pand met meerdere eenheden krijgen met ten minste zeven huureenheden, hebben we voldoende winst gemaakt om financiële onafhankelijkheid te bereiken.

Wij bouwen rijkdom op voor onze kinderen

Het kopen van bezittingen die inkomsten blijven genereren voor onze kinderen is een prioriteit. De hypotheek op ons eerste South Loop-appartement zal in drie jaar worden afbetaald, en die extra huurinkomsten kunnen worden gebruikt om de studiekosten van onze kinderen te compenseren (zodat we geen studieleningen hoeven af ​​te sluiten). Deze eigendommen zullen ons helpen generatierijkdom te creëren en door te geven.

Verschillende huishackstrategieën

Mensen onderzoeken om verschillende redenen het hacken van huizen, en hun strategieën kunnen sterk variëren. De eenvoudigste aanpak is om een ​​logeerkamer in uw hoofdwoning te verhuren. Een andere veel voorkomende praktijk is om een ​​woning met meerdere eenheden te kopen, in één eenheid te wonen en de rest te verhuren. Huizenkopers kunnen in aanmerking komen voor woningleningen voor woningen met maximaal vier aangrenzende eenheden.

Om het hacken van huizen kosteneffectief te maken, hebben we in ons geval gekozen voor eigendommen waarvan onze hypotheek lager zal zijn dan de gemiddelde huurprijs in een bepaald gebied. Over het algemeen kopen we huizen die een beetje TLC nodig hebben in ruil voor een lagere aankoopprijs.

Househacking kan ook vele creatieve vormen aannemen. Sommige huiseigenaren hebben een camper in hun achtertuin omgezet in extra huurinkomsten. Anderen verbouwen een onafgewerkte kelder tot een tuinappartement. U kunt zelfs een klein huis of een andere extra wooneenheid creëren vanuit een garage op uw perceel om inkomsten te genereren.

De mogelijke valkuilen van house-hacking

Er zijn risico’s verbonden aan elke zakelijke onderneming, en het hacken van huizen is daarop geen uitzondering. Toen ik de aantekeningen van verschillende woninghackers vergeleek, ontdekte ik dat de meest voorkomende valkuilen het doorlichten van huurders en het omgaan met verschillende uitdagingen van huurders zijn. We hebben bijvoorbeeld huurders gehad die stopten met het betalen van de huur, waardoor we ons noodfonds moesten aanspreken om het hoofd boven water te houden.

Optreden als zowel huiseigenaar als verhuurder betekent ook dat u met gemeenschappelijke eigendomshindernissen moet omgaan. Het doorstaan ​​van renovaties kan bijvoorbeeld frustrerend zijn. In één geval werd een driedaags project voor het overspuiten van hardhouten vloeren een maand, waardoor we tijdelijk moesten verhuizen om het stof te vermijden.

Maar ondanks enkele valkuilen hebben we er geen spijt van. Dat geldt ook voor andere huishackers waarmee ik heb gesproken. Een aantal begon met één eigendom en bleef vervolgens in de loop der jaren strategieën voor het hacken van huizen gebruiken, net zoals wij dat hebben gedaan.

Is househacking iets voor jou?

Als u op zoek bent naar manieren om uw kosten voor levensonderhoud te verlagen en geld vrij te maken om uw spaargeld op te bouwen of schulden af ​​te betalen, probeer dan te beginnen met uw grootste bezit: uw huis.

Het hacken van huizen hoeft niet omslachtig te zijn. Stel je de verschillende manieren voor waarop het met jouw levensstijl kan werken. Je kunt zo snel of langzaam bewegen als logisch is. Er is geen precies juiste manier.

Terwijl je besluit of het hacken van huizen haalbaar is, kun je leren van anderen die dit pad zijn bewandeld, zoals Dan McDonald, die inzichten uit zijn tweevoudige huishacking-reis deelt op Instagram @HouseHackandHustle.

Raadpleeg voor de zekerheid een belastingprofessional om erachter te komen met welke fiscale implicaties u te maken kunt krijgen voordat u verder gaat. Maar wees creatief, afhankelijk van uw risicotolerantieniveau, en zoek uit hoe u ervoor kunt zorgen dat uw hoofdverblijfplaats de meeste inkomsten genereert.

Back To Top